บริการให้คำปรึกษากฎหมายเกี่ยวกับการสร้างบ้านและการใช้ประโยชน์จากที่ดินระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตเกษียณในประเทศไทย หรือมีความประสงค์จะสร้างบ้านพักอาศัยและบ้านพักตากอากาศตามรูปแบบที่ตนเองต้องการ สามารถใช้เครื่องมือทางกฎหมายหลายประเภทเพื่อให้มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างถูกต้อง

แม้ว่ากฎหมายไทยจะมีข้อจำกัดเกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของชาวต่างชาติ แต่ยังมีทางเลือกทางกฎหมายที่สามารถช่วยให้ชาวต่างชาติมีความมั่นคงในการอยู่อาศัยระยะยาว โดยไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทและใช้บุคคลสัญชาติไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนในลักษณะ Nominee

สำนักงานกฎหมายอนันต์ รีเกิล เซอร์วิส (Anan Legal Services) ให้คำปรึกษาและจัดทำเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดินและการก่อสร้างบ้านพักอาศัยในประเทศไทย โดยพิจารณาจากความต้องการและข้อเท็จจริงของลูกค้าแต่ละราย

1. สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)

ความหมายของสิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเหนือพื้นดิน คือ สิทธิที่เจ้าของที่ดินก่อตั้งให้บุคคลอื่นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกที่อยู่บนดินหรือใต้ดินของผู้อื่น

สิทธิประเภทนี้เป็นทางเลือกสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการสร้างบ้านพักอาศัยบนที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลสัญชาติไทย

กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง

ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินสามารถมีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ตนสร้างขึ้นตามขอบเขตของสิทธิที่จดทะเบียนไว้ โดยสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวไม่จำเป็นต้องตกเป็นส่วนควบของที่ดิน

กล่าวคือ แม้ที่ดินจะยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน แต่ชาวต่างชาติอาจมีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านที่สร้างขึ้นได้ตามกฎหมาย

ระยะเวลาของสิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเหนือพื้นดินสามารถกำหนดระยะเวลาได้ตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย รวมถึงการกำหนดให้มีสิทธิตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินจึงเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการความมั่นคงในการใช้ประโยชน์จากบ้านพักอาศัยในระยะยาว

2. สิทธิเก็บกิน (Usufruct)

ความหมายของสิทธิเก็บกิน

สิทธิเก็บกิน คือ สิทธิในการครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์หรือรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น โดยกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นของเจ้าของเดิม

ตัวอย่างการใช้ประโยชน์จากสิทธิเก็บกิน ได้แก่

• การใช้ที่ดินหรือบ้านพักอาศัย
• การนำอสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าเพื่อรับค่าเช่า
• การเก็บผลผลิตทางการเกษตร
• การใช้ประโยชน์อื่นจากอสังหาริมทรัพย์ตามขอบเขตของสิทธิ

กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง

ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิใช้สอยและรับประโยชน์จากทรัพย์สิน แต่ไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างโดยอัตโนมัติ

กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของเจ้าของเดิม เว้นแต่มีสิทธิหรือข้อตกลงทางกฎหมายอื่นรองรับ

ระยะเวลาของสิทธิเก็บกิน

สิทธิเก็บกินสามารถกำหนดระยะเวลาได้ตามกฎหมาย หรือกำหนดให้มีสิทธิตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

หากเป็นการกำหนดระยะเวลา โดยทั่วไปสามารถกำหนดได้ไม่เกิน 30 ปี

สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัว ซึ่งสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต และไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาท

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

การก่อตั้งสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ต้องดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อให้สิทธิมีผลตามกฎหมาย

3. ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith)

ความหมายของทรัพย์อิงสิทธิ

ทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

กฎหมายฉบับนี้เปิดโอกาสให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินหรืออาคาร สามารถก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ โดยเจ้าของเดิมยังคงถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

ทรัพย์อิงสิทธิมีลักษณะเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่สามารถใช้ประโยชน์ในเชิงเศรษฐกิจได้ และเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ลักษณะสำคัญของทรัพย์อิงสิทธิ

1. ระยะเวลาของสิทธิ

ทรัพย์อิงสิทธิสามารถจดทะเบียนได้เป็นระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และอาจตกลงดำเนินการต่ออายุหรือก่อตั้งสิทธิใหม่ได้ภายใต้หลักเกณฑ์ของกฎหมาย

2. กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เจ้าของที่ดินต้องดำเนินการจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิก่อน จากนั้นจึงสามารถโอนทรัพย์อิงสิทธิให้แก่ผู้ทรงสิทธิได้

กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังคงเป็นของเจ้าของเดิม แต่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้ตามขอบเขตและระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้

3. สิทธิในการโอนและการรับมรดก

ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนเปลี่ยนมือ ขายต่อ และตกทอดเป็นมรดกได้ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

4. การใช้เป็นหลักประกัน

ทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำไปจดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ได้ตามกฎหมาย

การจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ

การก่อตั้งและการโอนทรัพย์อิงสิทธิต้องดำเนินการตามแบบและขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด โดยจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน

การจัดทำเอกสารและตรวจสอบเงื่อนไขทางกฎหมายอย่างรอบคอบจึงเป็นขั้นตอนสำคัญก่อนดำเนินการ

4. สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว (Long-Term Land Lease Agreement)

ความหมายของสัญญาเช่าที่ดิน

สัญญาเช่าที่ดิน คือ ข้อตกลงที่เจ้าของที่ดินยินยอมให้ผู้เช่าใช้หรือได้รับประโยชน์จากที่ดินตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญา

ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัย หรือเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยตามข้อตกลงและกฎหมายที่เกี่ยวข้องได้

การทำสัญญาเช่าที่ดินเกิน 3 ปี

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

หากไม่ได้จดทะเบียนการเช่า จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

ดังนั้น ชาวต่างชาติที่ต้องการเช่าที่ดินระยะยาวควรดำเนินการจัดทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดินให้ถูกต้อง

ระยะเวลาการเช่าที่ดินสูงสุด

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปสามารถกำหนดระยะเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี

หากกำหนดระยะเวลาเกินกว่าที่กฎหมายอนุญาต จะมีผลตามระยะเวลาสูงสุดที่กฎหมายกำหนด

ทั้งนี้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมบางประเภทอาจมีหลักเกณฑ์เฉพาะที่อนุญาตให้เช่าได้สูงสุด 50 ปี ภายใต้เงื่อนไขของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเช่า

ผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยได้ โดยกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริง ข้อตกลง และสิทธิทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

เพื่อความมั่นคงในการถือครองสิ่งปลูกสร้าง ควรปรึกษาทนายความเกี่ยวกับการจัดทำสัญญาและการจดทะเบียนสิทธิที่เหมาะสมควบคู่กัน

5. ชาวต่างชาติไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทเพื่อถือครองสิทธิในที่ดิน

เครื่องมือทางกฎหมายที่กล่าวมาข้างต้นเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญากับเจ้าของที่ดินโดยตรงในฐานะบุคคลธรรมดาได้ ภายใต้เงื่อนไขของกฎหมายแต่ละประเภท

จึงไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทโดยใช้บุคคลสัญชาติไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนในลักษณะ Nominee เพื่ออำพรางการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ

การใช้บุคคลสัญชาติไทยเป็นตัวแทนอำพรางเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติอาจเป็นการกระทำผิดกฎหมาย และมีโทษทางอาญาทั้งจำคุก ปรับ หรือทั้งจำทั้งปรับ

นอกจากนี้ การจัดตั้งบริษัทยังมีภาระหน้าที่เกี่ยวกับการจัดทำบัญชีและการนำส่งงบการเงินประจำปีอีกด้วย

การเลือกใช้สิทธิทางกฎหมายที่เหมาะสมจึงเป็นแนวทางที่ช่วยลดความเสี่ยงและภาระในการดำเนินการที่ไม่จำเป็น

6. บริการให้คำปรึกษาการสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ

สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณในประเทศไทย หรือต้องการสร้างบ้านพักตากอากาศในสถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยม เช่น

• เกาะสมุย
• เกาะช้าง
• เกาะพะงัน
• พัทยา
• หัวหิน
• เชียงใหม่
• เชียงราย
• จังหวัดอื่น ๆ ทั่วประเทศไทย

สำนักงานกฎหมายของเราพร้อมให้คำปรึกษาเกี่ยวกับทางเลือกทางกฎหมายในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน การก่อสร้างบ้านพักอาศัย และการจัดทำเอกสารที่เกี่ยวข้อง

ไม่ว่าท่านจะต้องการใช้สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ทรัพย์อิงสิทธิ หรือสัญญาเช่าที่ด